Σε έγγραφη απάντηση που έδωσε το υπ.Οικονομικών μετά από ερώτημα φορολογουμένου, αναφέρεται ότι, η υποβολή της αίτησης επιλογής φορολόγησης μετά την έναρξη της υπεκμίσθωσης δεν ασκεί επιρροή στο πραγματικό γεγονός της υπαγωγής σε ΦΠΑ της υπεκμίσθωσης ακινήτου από την έναρξή της με δικαίωμα έκπτωσης του φόρου εισροών της εκμισθώτριας εταιρείας.
Αναλυτικά το έγγραφο αναφέρει τα εξής :
“Σε απάντηση του ανωτέρω σχετικού, με το οποίο ζητούνται διευκρινίσεις αναφορικά με τη δυνατότητα επιλογής υπαγωγής στο ΦΠΑ της επαγγελματικής εκμίσθωσης ακινήτου, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:
Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης δ’ (ii) της παραγράφου 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ (ν.2859/2000), όπως ισχύει, ως φορολογητέα παροχή υπηρεσίας λογίζεται η εκμίσθωση χώρων για άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας σε μισθωτή υποκείμενο στο φόρο, αυτοτελώς ή στα πλαίσια μικτών συμβάσεων, εφόσον ο εκμισθωτής το επιθυμεί και υποβάλλει για αυτό αίτηση επιλογής φορολόγησης.
Η επιλογή φορολόγησης πραγματοποιείται με υποβολή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. σχετικής αίτησης από τον εκμισθωτή.
Η αίτηση επιλογής φορολόγησης μπορεί να υποβληθεί είτε πριν την έναρξη χρησιμοποίησης του ακινήτου ή εντός τριάντα (30) ημερών από την έναρξη της διαχειριστικής περιόδου, σε περίπτωση που η επιλογή πραγματοποιείται σε χρόνο μεταγενέστερο, και ισχύει από την έναρξη της διαχειριστικής περιόδου.
Όπως διευκρινίστηκε με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1180/18.7.2013, εκμεταλλευτής ακινήτου που έχει δικαίωμα επιλογής φορολόγησης είναι τόσο το πρόσωπο που διαθέτει την κυριότητα επί του ακινήτου, όσο και κάθε πρόσωπο που διαθέτει με οποιονδήποτε τρόπο το δικαίωμα εκμετάλλευσής του (π.χ. υπεκμίσθωση, επικαρπία κλπ.). Επίσης, για τους σκοπούς της δεκαετούς περιόδου διακανονισμού του εκπιπτόμενου ΦΠΑ, επισημάνθηκε ότι ως έναρξη χρησιμοποίησης του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος της πραγματικής έναρξης της μισθωτικής σχέσης.
Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στο σχετικό έγγραφο σας, ετερόρρυθμη εταιρεία, η οποία μίσθωσε το έτος 2010 από δύο φυσικά πρόσωπα αγροτεμάχιο για είκοσι ένα (21) έτη και ξεκίνησε εντός αυτού εργασίες ανέγερσης πέντε τουριστικών κατοικιών, με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των εισροών της, υπεκμίσθωσε, στις 5.3.2014, το εν λόγω αγροτεμάχιο με τα ημιτελή κτίσματα για δεκαέξι (16) έτη σε νεοσυσταθείσα Μονοπρόσωπη Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (στο εξής IKE) για την άσκηση οικονομικής δραστηριότητας, συγκεκριμένα την ανέγερση και εκμετάλλευση τουριστικών κατοικιών; Και οι δύο ανωτέρω εταιρείες υπάγονται στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ. Κατά τη σύναψη της υπεκμίσθωσης προβλέφθηκε στο μισθωτήριο η υπαγωγή της μίσθωσης σε ΦΠΑ και ορίστηκε ετήσιο μίσθωμα πλέον ΦΠΑ, καταβλητέο εφάπαξ κατά την 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους της μίσθωσης. Η εκμισθώτρια εταιρεία δεν προσήλθε, ως όφειλε, στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή αίτησης επιλογής φορολόγησης πριν τη σύναψη της υπεκμίσθωσης, αλλά γνωστοποίησε την επιλογή μετά την έναρξη της υπεκμίσθωσης (εκπρόθεσμα) και τίθεται το θέμα, αν εξ αυτού του λόγου δεν παρέχεται η δυνατότητα επιλογής φορολόγησης της εν λόγω υπεκμίσθωσης από την έναρξή της, αλλά πρόκειται για απαλλασσόμενη μίσθωση του άρθρου 22.1.κστ’ του Κώδικα ΦΠΑ, χωρίς δικαίωμα έκπτωσης και επιστροφής του ΦΠΑ των εισροών για την εκμισθώτρια εταιρεία.
Δεδομένου ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση, αφενός η εν λόγω υπεκμίσθωση υπάγεται από τη σύναψή της σε ΦΠΑ με σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο συμβόλαιο και ορισμό μισθώματος με ΦΠΑ, αφετέρου κατά την έναρξη της ανωτέρω υπεκμίσθωσης, η οποία αποτελεί την πρώτη χρησιμοποίηση του ακινήτου, παρέχεται από τις διατάξεις του άρθρου 8.2.δ'(ii) του Κώδικα ΦΠΑ η δυνατότητα άσκησης της επιλογής φορολόγησης, η υποβολή της αίτησης επιλογής φορολόγησης μετά την έναρξη της υπεκμίσθωσης δεν ασκεί επιρροή στο πραγματικό γεγονός της υπαγωγής σε ΦΠΑ της εν λόγω υπεκμίσθωσης ακινήτου από την έναρξή της με δικαίωμα έκπτωσης του φόρου εισροών της εκμισθώτριας εταιρείας.
Σε κάθε περίπτωση ο έλεγχος των πραγματικών περιστατικών από τα οποία εξαρτάται η εφαρμογή των ανωτέρω ανήκει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ..”
Πηγή: TAXHEAVEN
