Η τακτοποίηση των σοφιτών, των υπογείων χώρων και των εξώστων με τους νόμους 4014 και 4178
H ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΣΟΦΙΤΩΝ, ΥΠΟΓΕΙΩΝ ΧΩΡΩΝ ΚΑΙ ΤΩΝ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΕΞΩΣΤΩΝ ΜΕ ΤΟΥΣ ΝΟΜΟΥΣ 4014/2011 ΚΑΙ 4178/2013 και Η ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥΣ ΜΕ ΜΕΙΩΜΕΝΟ ΦΟΡΟ 50%. ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ.
Από τον Ορέστη Σεϊμένη
Όταν υπογράφηκαν οι νόμοι 4014/2011 και 4178/2013 δόθηκε ένα κίνητρο στους πολίτες για να δηλώσουν κάποιους αυθαίρετους χώρους: έκπτωση φόρου 50% για τις σοφίτες, για τις υπόγειες στάθμες, για τους εσωτερικούς εξώστες, για τα πατάρια που πολεοδομικά δεν αποτελούσαν όροφο.
Το Υπουργείο Οικονομικών όμως σύντομα άλλαξε γνώμη. Δεν εφάρμοσε σε όλες τις περιπτώσεις τον μειωτικό συντελεστή και έτσι οι πολίτες έχουν μεγάλο πρόβλημα. Θα πληρώσουν αυξημένο ΕΝΦΙΑ, θα πληρώσουν διπλάσια τέλη και φόρους στους Δήμους κλπ
Ας δούμε το πρόβλημα με την σειρά:
1. O Νόμος 4014/2011 στο άρθρο 24 παρ.22 λέει:
α) Μη καταβολή αναδρομικών
Για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του παρόντος νόμου δεν οφείλονται αναδρομικά
• ασφαλιστικές εισφορές και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και
• οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη, όπως το τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού και δυνητικά ανταποδοτικά τέλη.
Τυχόν ήδη καταβληθέντες φόροι, τέλη και πρόστιμα δεν αναζητούνται. Η αλλαγή χρήσης δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του τέλους του άρθρου 24 του ν. 2130/1993 (αφορά το ΤΑΠ), καθώς και των τελών του ν. 25/1975 και του άρθρου 25 του ν. 1828/1989 (αφορά έσοδα Δήμων και Κοινοτήτων), όπως ισχύουν και δεν επιβάλλονται αναδρομικά διαφορές που προκύπτουν ως προς το ύψος των τελών, οι οποίες προέρχονται από την αλλαγή χρήσης.
β. Μειωτικός συντελεστής 50%
Για τη χρήση κατοικίας κατά τον υπολογισμό της αξίας για την επιβολή οποιουδήποτε φόρου (φόρος μεταβίβασης, κληρονομιών, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης)
• για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες,
• τα πατάρια που πολεοδομικά δεν αποτελούν όροφο
• και τις σοφίτες,
εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.
2. Ο Νόμος 4178/2013 στο άρθρο 24 παρ. 9 λέει:
Μειωτικός συντελεστής 50%
Για τη χρήση κατοικίας κατά τον υπολογισμό της αξίας για την επιβολή οποιουδήποτε φόρου (φόρος μεταβίβασης, κληρονομιών, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης) για όλους τους χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες όσο και στους εσωτερικούς εξώστες, και τις σοφίτες, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.
• για όλους τους χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες,
• όσο και στους εσωτερικούς εξώστες
• και τις σοφίτες,
εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.
3. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από το Φ.Μ.Α. και από τους φόρους κληρονομιών και γονικών παροχών σε χώρους κύριας χρήσης (κατοικίας) που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν.4178/2013
Μετά την ισχύ του ν. 4178/2013 η απαλλαγή από τους φόρους μεταβίβασης ακινήτου, κληρονομιών και γονικών παροχών, για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, χορηγείται και για τους χώρους που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4178/2013 εφόσον έχει περαιωθεί η διαδικασία καταβολής του ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παραβόλου, σύμφωνα μετά οριζόμενα στις διατάξεις του νόμου αυτού και κατά τις διατάξεις του ν. 4014/2011.
Για την πιστοποίηση της χρήσης του χώρου, προκειμένου να χορηγηθεί η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η τεχνική έκθεση του Μηχανικού, η οποία είναι αναπόσπαστο μέρος της βεβαίωσης περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στη ρύθμιση και στην οποία περιγράφεται με σαφήνεια ο δηλούμενος χώρος με τη χρήση που έχει.
(Αρ. πρωτ.: Δ13Β 1185430 ΕΞ 3.12.2013 Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου Τμήματα Α΄και Β΄)
4. Ειδικότερα όμως οι χώροι σε υπόγειες στάθμες όσο και στους εσωτερικούς χώρους και σοφίτες) έχουν έκπτωση 50% στον φόρο μεταβίβασης
Σημειώνεται ότι στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 9 του ν. 4178/2013 (δηλαδή σε όλους του χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες όσο και σε εσωτερικούς εξώστες και σε σοφίτες,), κατά τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%, επί του αντίστοιχου εντύπου χώρου χρήσης κατοικίας (έντυπα 1, Κ1 και Κ2 κατά περίπτωση).
(Αρ. πρωτ.: Δ13Β 1185430 ΕΞ 3.12.2013 Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου Τμήματα Α΄και Β΄)
5. Επιστροφή αχρεωστήτως καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης κληρονομιών κλπ
Επισημαίνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης κληρονομιών ή γονικών παροχών, ο οποίος καταβλήθηκε για την αξία ρυθμισθέντων χώρων κατά την υποβολή δηλώσεων, που υπήχθησαν στις διατάξεις της απαλλαγής πρώτης κατοικίας, μπορεί να επιστραφεί ως αχρεώστητα καταβληθείς εντός τριετίας από την ημερομηνία καταβολής, μετά από σχετική αίτηση του υπόχρεου.
(Αρ. πρωτ.: Δ13Β 1185430 ΕΞ 3.12.2013 Διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου Τμήματα Α΄και Β΄)
6. Ο ΕΝΦΙΑ δεν θα υπολογισθεί μειωμένος κατά το 50% για τις σοφίτες, εσωτερικούς εξώστες, υπόγειους χώρους κλπ.
Ο υπολογισμός του πρώτου ΕΝΦΙΑ για τις σοφίτες κλπ θα γίνει χωρίς την έκπτωση 50% του Ν. 4178/2013. Οι λόγοι είναι πολλοί.
• Στο Ε9 δεν υπάρχει ειδική στήλη για να συμπληρώνεται με ένδειξη για τον υπολογισμό του 50% του φόρου (ο κος Στουρνάρας και ο κος Θεοχάρης δεν προθυμοποιήθηκαν να διευκρινίσουν και να διορθώσουν αυτήν την (σκόπιμη;) παράληψη)
• Στο Υπουργείο Οικονομικών ισχυρίζονται ότι ο Ν.4223/2013 (Νόμος σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ) ως πιο ειδικός νόμος υπερισχύει των υπολοίπων και δεν προβλέπει την έκπτωση 50% για τις σοφίτες κλπ και επομένως, λένε, καταργήθηκε το άρθρο 24 παρ. 22 του Ν.4014/2011 αλλά και το άρθρο 24 παρ.9 του ν.4178/2013 που είχαν θεσπίσει την παραπάνω έκπτωση 50%
• Ο ν. 4223/2013 ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες καταγράφονται στο Ε9 στην πραγματική τους κατάσταση. Δεν αναφέρει πουθενά για τις σοφίτες κλπ.
• Οι στήλες 231 – 232 κλπ στο έντυπο Ε1 της Φορολογικής Δήλωσης θα χρησιμοποιηθούν μόνο για την μείωση του τεκμηρίου διαβίωσης των χώρων αυτών (σοφίτες κλπ) στο 50%
7. Τα δημοτικά τέλη, οι δημοτικοί φόροι, το ΤΑΠ, δεν υπολογίζονται με έκπτωση 50% σε χώρους ρυθμισθέντες με τους ν. 4014/2011 και 4178/2013
Τα παραπάνω τέλη κλπ εισπράττονται για λογαριασμό των Δήμων μέσω της ΔΕΗ. Τα ποσά αυτά προκύπτουν από τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας πολλαπλασιαζόμενα με κάποιους συντελεστές. Όταν αυτά τα τετραγωνικά μέτρα αφορούν τα τακτοποιημένα υπόγεια, τις σοφίτες, και τους εσωτερικούς εξώστες, ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΙ ΥΠ’ ΟΨΗ ΜΕ ΜΕΙΩΤΙΚΟ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ 50%.
Οι Δήμοι όμως δεν εφαρμόζουν μειωτικό συντελεστή. Κάποιοι Δήμοι ισχυρίζονται ότι τα «ΤΕΛΗ» δεν είναι «ΦΟΡΟΙ» και κάποιοι άλλοι Δήμοι δεν έχουν πάρει χαμπάρι τι πρέπει να συμβεί. Τι πρέπει να κάνουν.
Και εισπράττουν παράνομα διπλό τον φόρο στις παραπάνω περιπτώσεις.
8. ΕΠΙΛΟΓΟΣ
Ο συντελεστής 50% πρέπει να εφαρμοστεί άμεσα. Σε όλες τις περιπτώσεις.
Παρακαλείται η νέα ηγεσία του Υπουργείου Οικονομικών να ορθολογήσει και να διορθώσει την παραπάνω αδικία. Είναι άδικο να καταργούνται ή να μην εφαρμόζονται νόμοι από την μια στιγμή στην άλλη και να μην γνωρίζουν οι πολίτες πόσο ισχύει και τι ισχύει κάθε φορά.
Και προπάντων μην τους κοροϊδεύουν.
Θα επανέλθομε.
Αθήνα 11/6/2014
Πηγή: TAXHEAVEN
