ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ

Φορολόγηση κερδών υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο

Φόρος 20% θα  επιβάλλεται στα κέρδη από την υπεραξία στις πωλήσεις ακινήτων, σύμφωνα με διάταξη του νέου φορολογικού νομοσχεδίου.

Σύμφωνα με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο τροποποιείται το άρθρο 33 του ΚΦΕ ως εξής 

Κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων

1. Επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της.

2. Στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την εφαρμογή του παρόντος περιλαμβάνονται :
α) η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, καθώς και η μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης,
β) η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας των άρθρων 1188 έως 1191 του Αστικού Κώδικα,
γ) η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου,
δ) η σύσταση, η απόσβεση ή η μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον ακίνητο πραγματικής δουλείας των άρθρων 1118 έως 1141 του Αστικού Κώδικα,
ε) η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,
στ) η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κυρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου,
ζ) η ανάκληση απαλλοτρίωσης, η οποία έχει συντελεστεί υπέρ προσώπου υποκείμενου στο φόρο του παρόντος άρθρου,
η) η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού.

3. Δεν υπάγονται σε φόρο :
α) οι περιπτώσεις α’, β’, γ’ και δ’ της παραγράφου 3 του άρθρου 2 του Α.Ν. 1521/1950 (Α’ 245),
β) η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών,
γ) η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων,

4. Ως τιμή κτήσης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 41 παράγραφοι 1, 2, 3 εδάφιο α’ και 4 έως 7 και στο άρθρο 41α παράγραφοι 1, 2 και 4 έως 10 του ν.1249/1982 (Α’ 42), όπου εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, και στην παράγραφο 2 του άρθρου 3 του Α.Ν. 1521/1950 στις λοιπές περιπτώσεις ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
5. Ως τιμή πώλησης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασής του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 41 παράγραφοι 1, 2, 3 εδάφιο α’ και 4 έως 7 και στο άρθρο 41α παράγραφοι 1, 2 και 4 έως 10 του ν.1249/1982 (Α’ 42), όπου εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού και στην παράγραφο 2 του άρθρου 3 του Α.Ν. 1521/1950 στις λοιπές περιπτώσεις ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
6. Η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του ακινήτου, η οποία υποβάλλεται σε φόρο, λαμβάνεται αποπληθωρισμένη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών παλαιότητας :

7. Σε περιπτώσεις κτήσης του ακινήτου αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, ως χρόνος απόκτησης για τον προσδιορισμό του φόρου θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής, έστω και αν συντρέχει νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής ενοχής.

8. Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης, της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της πραγματικής δουλείας επί ακινήτου εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Λαχεία, ο οποίος κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του ν.2961/2001 (Α’ 266).

9. Τα κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή είκοσι τοις εκατό (20%) με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης.

10. Στο φόρο του παρόντος άρθρου δεν υπόκεινται :
α) Το κέρδος που πραγματοποιείται από εμπορική δραστηριότητα αγοροπωλησίας ακινήτων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις περιπτώσεις α’ και β’ της παραγράφου 3 του άρθρου 28.
β) Το κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ακινήτου, παγίου περιουσιακού στοιχείου, νομικού προσώπου το οποίο φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 10.
γ) Το κέρδος μέχρι εικοσιπέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ που πραγματοποιείται από μεταβίβαση ακινήτου και εφόσον το ακίνητο αυτό έχει διακρατηθεί, για διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) ετών. Η εξαίρεση του προηγουμένου εδαφίου δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία πραγματοποιούν πέραν της μίας (1) μεταβίβασης εντός της ως άνω περιόδου διακράτησης.

11.Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται τα έντυπα προσδιορισμού των αξιών και οι διαδικασίες για την εφαρμογή του άρθρου αυτού.»

Η σχετική αιτιολογική έκθεση αναφέρει :

Με το άρθρο 5 ρυθμίζονται θέματα σχετικά με τα κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων:
Με την παράγραφο 1 του άρθρου αυτού αντικαθίσταται το άρθρο 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και εισάγεται στο ελληνικό φορολογικό σύστημα η φορολόγηση των κερδών που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων.

Με την προτεινόμενη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται το αντικείμενο του φόρου επί των κερδών που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων, σύμφωνα με το οποίο σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση με επαχθή αιτία ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτήθηκε με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013 επιβάλλεται ο φόρος αυτός στη διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης αυτού και αξίας της τιμής πώλησής του.

Σκοπός του είναι η φορολόγηση του κέρδους που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2013, όταν προβεί σε περαιτέρω μεταβίβασή του. Το κέρδος αυτό προκύπτει από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, έτσι ώστε σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασής του η αξία αυτή να είναι μεγαλύτερη από την αξία της κτήσης του. Για το λόγο αυτό ως βάση υπολογισμού του εν λόγω φόρου κρίθηκε η διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης του ακινήτου.
Επίσης, στο δεύτερο εδάφιο της ανωτέρω παραγράφου παρέχεται η έννοια της κτήσης του ακινήτου, έτσι ώστε να συμπεριλαμβάνεται κάθε αιτία κτήσης, και διευκρινίζεται ότι η κτήση είναι ανεξάρτητη από τη μεταγραφή της. Από τη ρύθμιση προκύπτει ότι ως χρόνος κτήσης του ακινήτου λαμβάνεται ο χρόνος κατάρτισης της δικαιοπραξίας κτήσης καθώς επίσης ότι η έλλειψη μεταγραφής δε συνεπάγεται έλλειψη κτήσης, εφόσον έχει καταρτιστεί η δικαιοπραξία.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος απαριθμούνται οι περιπτώσεις που υπάγονται στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την επιβολή του φόρου επί των κερδών που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζονται ποιες μεταβιβαστικές πράξεις εξαιρούνται της επιβολής του εν λόγω φόρου. Η εξαίρεση των πράξεων αυτών κρίνεται αναγκαία, διότι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις επιβολής του φόρου αυτού, δεδομένου ότι είτε αποκτάται για πρώτη φορά η κυριότητα ακινήτου (π.χ. μεταγραφή δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής της κυριότητας λόγω πλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας) είτε δε συνιστούν περαιτέρω μεταβίβαση (π.χ. διανομή, ανταλλαγή, συνένωση ακινήτων).

Με τις διατάξεις των παραγράφων 4 και 5 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται ότι τόσο η αξία κτήσης όσο και η αξίας πώλησης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος προσδιορίζονται σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων (όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα) ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.

Κατ’ εξαίρεση, σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπραγμάτου επ’ αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως αξία πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο. Η ρύθμιση αυτή κρίνεται αναγκαία, δεδομένου ότι οι αξίες των ακινήτων, οι οποίες καθορίζονται με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, είναι κατά κανόνα μικρότερες από τις πραγματικές.
Περαιτέρω, με την προτεινόμενη διάταξη της παραγράφου 5 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος διευκρινίζεται ότι ως αξία πώλησης του ακινήτου λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασής του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης. Η μεταγραφή, αν και αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της εμπράγματης δικαιοπραξίας, δεν επιδρά στη γένεση της φορολογικής υποχρέωσης, η οποία συνδέεται με την κατάρτιση του οικείου συμβολαίου. Σε αντίθετη περίπτωση, θα καθίστατο αβέβαιη ή και αδύνατη η είσπραξη του φόρου, καθώς η μεταγραφή μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζονται οι συντελεστές παλαιότητας που εφαρμόζονται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου και την οποία μειώνουν σε σχέση με το χρονικό διάστημα που παρέμεινε το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στην ιδιοκτησία του υπόχρεου στο φόρο πωλητή. Κατά αυτό τον τρόπο επιβαρύνονται περισσότερο οι βραχυχρόνιες υπεραξίες, στις οποίες είναι εντονότερο το φαινόμενο της κερδοσκοπίας.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 7 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται ότι σε περιπτώσεις κτήσης του ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς – γονικής παροχής, ως χρόνος απόκτησης για τον προσδιορισμό του φόρου αυτού θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς – γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συντρέχει νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής ενοχής. Τούτο διότι κατά το ουσιαστικό δίκαιο, σε περίπτωση κτήσης αιτία θανάτου, η κτήση του ακινήτου επέρχεται με την επαγωγή της κληρονομίας, χωρίς να επιδρά σε αυτήν η τυχόν μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής ενοχής για την καταβολή του φόρου κληρονομιάς. Σε περίπτωση δε σύνταξης συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής, για την επιβολή του εν λόγω φόρου θεωρείται ότι το ακίνητο αποκτάται με την κατάρτιση του οικείου συμβολαίου, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή του, όπως σαφώς προκύπτει από τη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος .

Με τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται ότι για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης, της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της πραγματικής δουλείας επί ακινήτου εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15, 16 και της περίπτωσης δ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Λαχεία, ο οποίος κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του Ν. 2961/2001 (Φ.Ε.Κ. 266/Α’).

Με τις διατάξεις της παραγράφου 9 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται ο συντελεστής φορολογίας των κερδών υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτου σε είκοσι τοις εκατό (20%) με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης.
Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του άρθρου 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζεται ότι στον εν λόγω φόρο δεν υπόκεινται το κέρδος που πραγματοποιείται από εμπορική δραστηριότητα αγοροπωλησίας ακινήτων και το οποίο φορολογείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις καθώς και το κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ακινήτου, παγίου περιουσιακού στοιχείου, ομόρρυθμων εταιρειών (Ο.Ε.), ετερόρρυθμων εταιρειών (Ε.Ε.)., κοινωνιών αστικού δικαίου που ασκούν επιχείρηση ή επάγγελμα, αστικών κερδοσκοπικών ή μη εταιρειών, συμμετοχικών ή αφανών καθώς και κοινοπραξιών το οποίο επίσης φορολογείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις. Περαιτέρω, δεν υπόκεινται στο συγκεκριμένο φόρο το κέρδος μέχρι εικοσιπέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ που πραγματοποιείται από μεταβίβαση ακινήτου και εφόσον το ακίνητο αυτό έχει διακρατηθεί, για διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) ετών. Η εξαίρεση του προηγουμένου εδαφίου δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία πραγματοποιούν πέραν της μίας (1) μεταβίβασης εντός της ως άνω περιόδου διακράτησης.